Por Cleber Ávila*
Em meio às intensas discussões sobre a reconstrução do Shopping Popular de Cuiabá, o governo do estado de Mato Grosso manifestou seu desejo de apoiar a reconstrução do espaço, respeitando os limites da legalidade. No entanto, as alternativas mais fáceis de serem executadas parecem cada vez mais distantes. Mesmo que toda a bancada estadual e federal destine recursos para essa finalidade, o governo de Mato Grosso enfrentaria dificuldades em encontrar um instrumento legal capaz de transferir tais recursos ou executar diretamente obras em um imóvel de domínio privado.
Diante desse cenário, os quase 600 empresários envolvidos devem considerar duas questões cruciais: a primeira é que a chance de conseguirem recursos não reembolsáveis é mínima; a segunda é que será necessário criar um fundo de reconstrução, ou seja, uma taxa extra de condomínio.
Com essas premissas em mente, realizei uma análise das possibilidades imediatas, respeitando a legalidade dos atos públicos. Identifiquei três alternativas que entendo serem viáveis:
1. Criação de uma SPE – Shopping Popular (Sociedade de Propósito Específico)
A primeira alternativa envolve a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Nesse modelo:
Associação dos Comerciantes: Seria cotista, integralizando todo o terreno no capital social para dar um caráter mais profissional à operação de financiamento.
Mtpar: Atuaria como sócio ostensivo, encarregando-se da elaboração de estudos, projetos e execução do novo shopping. O custo das obras poderia ser coberto com recursos próprios da MTpar ou por meio de um financiamento de longo prazo junto a instituições financeiras, tanto oficiais quanto não oficiais.
Divisão de Risco: O risco do crédito seria dividido entre duas ou mais instituições financeiras (como Sicredi, Sicoob, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal, por exemplo), utilizando a área (terreno) como garantia real. Se necessário, com autorização do conselho competente, poderia ser utilizado o fundo garantidor criado pelo governo do estado, mesmo que o valor garantido exceda o teto máximo atualmente previsto e regulamentado.
2. Busca de Investimentos no Mercado Privado
A segunda alternativa sugere a busca de investimentos no mercado privado, aproveitando a SPE criada:
Fundos de Investimentos Imobiliários: Buscar fundos e/ou empresas interessadas em investir no segmento em Cuiabá.
Preservação dos Direitos dos Lojistas: Esse formato preservaria o direito dos 600 lojistas de ocupar os espaços futuros e abriria a venda de lojas para novos empreendedores.
Espaços de Convivência e Atrativos: A nova construção, incluiria espaços de convivência e outros atrativos, como cinema, academia e restaurantes com funcionamento noturno.
3. Captação Direta de Financiamento de Longo Prazo
A terceira alternativa, talvez a mais desafiadora, é a captação direta de financiamento de longo prazo pela SPE – Shopping Popular:
Garantias: Além do terreno, seria necessário o aval pessoal dos 600 lojistas e, se necessário, o fundo garantidor do estado.
Gestão do Empreendimento
Independentemente da alternativa escolhida, a gestão do empreendimento deverá ser feita por empresas especializadas ou por uma equipe de profissionais contratados para esse fim. É essencial manter representantes da atual associação no conselho de administração do empreendimento para garantir a continuidade e a representatividade dos interesses dos lojistas.
*Cleber Ávila, engenheiro sanitarista, pós-graduado em gestão pública, exsuperintendente da SUDECO, presidi a CST de empreendedorismo da ALMT e atualmente curso MBA em empreendedorismo e novos negócios pela PUCRS.
